Власник квартири не має права самовільно змінювати замки, виносити речі орендаря чи відключати комунальні послуги, навіть якщо той перестав платити за житло. Щоб розірвати договір і домогтися виселення через борг, необхідно врахувати строк оренди, підтвердити несплату та звернутися до суду.
Про це пише канал «Наказ».
Після укладення договору орендар отримує право користуватися квартирою на погоджених умовах. Наявність заборгованості не означає, що власник може негайно позбавити людину доступу до житла без розірвання договору та належної процедури виселення.
Зокрема, власнику не можна без дозволу проникати до помешкання, міняти замки, виставляти майно орендаря за двері або навмисно відключати світло й воду, щоб змусити його виїхати.
Такі дії можуть розцінювати як самоправство. Якщо ситуація супроводжується незаконним проникненням до житла, погрозами або застосуванням сили, можливі й інші правові наслідки.
Строк несплати, який може стати підставою для розірвання договору через суд, залежить від тривалості оренди. Якщо договір укладено на тривалий строк, підставою може бути несплата протягом шести місяців поспіль, якщо договором не встановлено довшого строку.
Для короткострокового найму — на один рік або менше — у матеріалі називають несплату понад два рази. Тому одного простроченого платежу недостатньо, щоб автоматично отримати право на виселення за цією підставою.
Борг — не єдина причина, з якої власник може вимагати припинення оренди. Серед інших підстав називають руйнування або пошкодження житла, використання квартири не за призначенням і систематичне порушення спокою сусідів.
При цьому для різних порушень передбачені різні умови. Якщо орендар пошкодив житло, суд може надати йому строк до одного року на відновлення помешкання.
Коли квартиру використовують не за призначенням або орендар постійно заважає сусідам, власнику спочатку потрібно письмово попередити його про порушення. Таке попередження може стати одним із доказів, якщо конфлікт згодом розглядатиме суд.
Перед зверненням до суду власнику необхідно зібрати підтвердження своїх вимог. Якщо йдеться про борг, знадобляться договір із визначеним розміром орендної плати, відомості про платежі та листування з орендарем. У разі пошкодження квартири корисним доказом може бути акт огляду майна, а за скарг на поведінку мешканця — свідчення сусідів.
У позові власник може поєднати вимоги про розірвання договору та виселення. Окремо через суд можна вимагати стягнення заборгованості з орендної плати.
Якщо після набрання судовим рішенням законної сили орендар не звільняє квартиру добровільно, примусове виконання відбувається у встановленому законом порядку через органи примусового виконання рішень. Самостійно виселяти людину власник не повинен.
Щоб заздалегідь визначити обов’язки сторін, експерти радять укладати письмовий договір оренди. У ньому варто зазначити строк проживання, розмір і строки оплати, наслідки порушень та порядок повернення коштів, внесених наперед як забезпечення на випадок боргу або пошкодження майна.
Якщо строк найму житла в договорі не встановлений, за наведеним у матеріалі правилом його вважають укладеним на п’ять років. За відсутності письмового договору під час конфлікту складніше довести погоджений розмір орендної плати, умови повернення застави, наявність боргу та відповідальність за пошкоджене майно.